Overwaarde; wat kun je ermee doen?

Dat kan best een fijn gevoel geven; wetende dat je huis overwaarde heeft. Maar wat is overwaarde precies en als je overwaarde op je huis hebt, wat kun je er dan mee doen?

Simpel gezegd: Overwaarde houdt in dat de verkoopprijs van je woning hoger is dan de resterende hypotheek. Door de stijgende prijzen op de woningmarkt hebben veel Nederlanders een overwaarde op hun koopwoning.

Als je je huis verkoopt dan vindt de bank het prettig als je eerst je hypotheek aflost. Mocht je dan echter nog wat geld overhouden dan is er sprake van ‘overwaarde’. Dan heb je dus wat geld verdiend doordat je ooit je huis op een goede plek hebt gekocht, een beetje geluk hebt of gewoon wat geld hebt afgelost. Je zou dit geld kunnen houden, maar als je weer een volgende woning koopt dan krijg je te maken met regels die deze mogelijkheid beperken.

Opnieuw investeren in je huis

Als eerste kun je de overwaarde weer opnieuw investeren in een nieuw huis. Je krijgt dan te maken met de zogenoemde ‘bijleenregeling’ en dit betekent dat je je verdiende geld altijd weer moet investeren in je nieuwe huis.
Jouw eigenwoningreserve blijft 3 jaar staan volgens de bijleenregeling. Dus als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt moet je het huis kopen met overwaarde. Stel dat je jouw huis verkoopt met 40.000 euro overwaarde. Als je een nieuw huis koopt en je gebruikt deze overwaarde niet, dan mag je over dit bedrag geen hypotheekrente aftrekken. De overheid wil namelijk stimuleren dat je hypotheekschuld zo laag mogelijk is. Als je de overwaarde niet gebruikt maak je bewust je hypotheekschuld hoger. Daar gaat de Belastingdienst niet in mee. Dus mag je ook niet profiteren van het belastingvoordeel van hypotheekrenteaftrek.

Berekenen overwaarde

Het berekenen van de overwaarde op je woning is gelukkig geen hogere wiskunde. Verkoop jij jouw woning, dan is de overwaarde het bedrag dat overblijft als je de hypotheekschuld en makelaarskosten van de verkoopprijs aftrekt.  
Rekenvoorbeeld overwaarde huis Stel dat de woning verkocht wordt voor 230.000 euro. Je betaalt 2.000 euro makelaarscourtage en je had nog een hypotheek open staan van 178.000 euro. Dan heb je 230.000 – 2.000 – 178.000 = 50.000 euro wat je kunt nemen als overwaarde op je huis.

Verbouwen met je overwaarde

De prettige uitzondering op de regel van de ‘bijleenregeling’ is ‘verbouwen’. De regeling is in het leven geroepen om risicovol beleggen in woningen een beetje aan banden te leggen, maar je kan het vrijgekomen geld natuurlijk prima gebruiken voor het verbouwen van je nieuwe huis. Je kan natuurlijk ook je bestaande woning verbouwen als je overwaarde hebt. De bank zal dan wel gaan bepalen of je die nieuwe hypotheek kan betalen.

Schenking

Een andere optie is dat je je huis verkoopt en van je overwaarde vervolgens een lening verstrekt aan je (klein)kinderen. Daar zijn wel bepaalde voorwaarden aan verbonden en bovendien kost ergens anders wonen ook geld.

Leningen aflossen

Je kan de overwaarde ook inzetten om andere leningen af te lossen. Als je hiervoor je hypotheek verhoogt of een tweede hypotheek of opeethypotheek gebruikt, kan dit voordelig zijn. Je betaalt voor die hypotheken vaak een lagere rente dan voor andere leningen en kredieten. Ook als je de overwaarde op deze manier gebruikt, mag je de rente voor de lening of hypotheek die je gebruikt om de overwaarde op te nemen niet aftrekken van de belasting.

Tweede huis

Je mag de overwaarde ook gebruiken om een tweede huis te kopen. De rente die je betaalt over geld dat je gebruikt voor een tweede huis mag je echter niet aftrekken van de belasting.

Overwaarde huis meenemen naar het buitenland

Emigreer je naar het buitenland en verkoop je je huis in Nederland? Dan kun je de overwaarde gewoon meenemen naar het buitenland. Houd er wel rekening mee dat als je binnen 3 jaar weer terug naar Nederland komt en een huis wilt kopen, je te maken krijgt met de ‘bijleenregeling’.

Meer weten of advies nodig over financieringen, overwaarde of hypotheken?
De adviseurs bij Poundwise kunnen hierin ondersteuning bieden.